Исследование проводилось в декабре 2000  — январе 2001 года в Санкт-Петербурге.

Основная цель данного исследования заключалась в том, чтобы создать, по возможности, полную картину рынка недвижимости Санкт-Петербурга, рассмотреть данный рынок с точки зрения соотношения спроса и предложения, а также отследить изменение состояния рынка в динамике. Для этого предполагалось решить следующие задачи:

• Определить объемы и структуру вводимого в эксплуатацию жилья
• Определить объем спроса и структуру потребительских предпочтений
• Описать ценовую ситуацию на рынке строящегося типового жилья
• Отследить изменение ситуации на рынке в динамике
• Спрогнозировать дальнейшее развитие рынка

В качестве объекта исследования выступал рынок недвижимости Санкт-Петербурга, причем основной акцент был сделан на исследовании рынка строящегося типового жилья. Особый интерес представляла ситуация на юго-западе Санкт-Петербурга (в Московском, Фрунзенском и Кировском районах). Предмет исследования  — структура рынка недвижимости Санкт-Петербурга, соотношение объемов спроса и предложения, изменение состояния рынка в динамике.

Методика исследования.
Исследование базировалось, в основном, на сборе и анализе вторичных данных; это связано с тем, что информации по рынку недвижимости, разбросанной по различным источникам, достаточно много, но она не систематизирована и большей частью не проанализирована. Для освещения отдельных вопросов привлекались эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Объемы и структура вводимого в эксплуатацию жилья. Изменение предложения в динамике.
По данным Санкт-Петербургского комитета государственной статистики, а также комитета по строительству городской администрации, в 2000 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 1 080 900 кв. м. жилья, что на 1% больше, чем в 1999 (таблица 1).

За первое полугодие 2000 года в Петербурге введено в эксплуатацию 370 тыс. кв. м жилья: 81 типовой дом, 12  — реконструированных и 53  — индивидуальных. За второе полугодие 2000 года введено в эксплуатацию 711 тыс. кв. м жилья, что почти вдвое больше, чем за первое: 86 типовых домов, 10  — реконструированных и 162  — индивидуальных. Очевидно, что количество построенных индивидуальных домов во второй половине 2000 года резко возросло (таблица 2).

В течение последних четырех лет наблюдалось постепенное ежегодное увеличение объемов вводимого в эксплуатацию жилья (диаграмма 1); при этом происходило стабильное снижение доли индивидуального строительства и увеличение доли типового жилья. Доля реконструируемого жилья в общем объеме изменяется год от года крайне нестабильно (таблица 3).

Всего за 2000 год было построено и реконструировано 189 многоэтажных домов, из которых в декабре было сдано 63 дома, что составляет 33% от общего количества построенных домов и 46% от общего количества введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья. Столь бурный рост количества сданных объектов в конце года сильно выделяется на фоне явного затишья в строительстве в летний и осенний периоды. Конец декабря вывел объемы строительства на уровень предыдущего года и даже превысил его  — общая площадь типовых домов и домов после реконструкции, введенных в эксплуатацию в 2000 году, все же возросла на 4% по сравнению с предыдущим годом.
Рост строительства в 2000 году по сравнению с 1999 годом произошел исключительно за счет типового домостроения в спальных районах, в то же время количество реконструируемых объектов, напротив, уменьшилось на треть, а индивидуальных домов построено на 23% меньше. За год в Петербурге построено 167 новых типовых жилых домов, 22 дома было реконструировано и возведено 215 объектов индивидуального строительства на средства горожан. Несмотря на то, что общее количество типовых домов меньше количества возведенных индивидуальных домов, подавляющее большинство введенных жилых площадей относятся к категории типового жилья, что вполне объяснимо, учитывая, что индивидуальное жилье никогда не бывает многоквартирным. Площадь же введенных в 2000 году реконструируемых домов, а также индивидуального жилья уменьшилась практически вдвое. В какой-то степени снижение предложения по элитному жилью (а практически все реконструируемое жилье попадает в категорию элитного) можно объяснить обострившейся ситуацией в связи с введенным губернатором новым порядком согласования. Согласно данному порядку необходимо согласовывать инвестиционные проекты с населением, и именно в центре возникают конфликтные зоны. Это влечет за собой лишние затраты и другие сложности для инвестора, и, как следствие, может привести к дефициту предложения и росту цен на рынке элитного жилья. Можно ожидать снижения покупательского доверия к этому сегменту рынка, вызванного переносами сроков сдачи либо замораживанием части объектов.

Из миллиона с небольшим квадратных метров жилья, введенных в минувшем году, по оценкам экспертов, на начало 2001 года не востребовано около 400 тыс. кв. м. Аналогичная ситуация складывалась на строительном рынке и в конце 1999 года. Всплеск сдачи в эксплуатацию жилых домов пришелся на последний месяц года, этим и объясняется столь большое количество нереализованной до сих пор жилплощади. В то же время такое положение вещей заставляет судить о тенденциях развития первичного рынка жилья весьма настороженно. Также следует учесть, что, несмотря на сложившуюся непростую ситуацию, ряд крупных строительных фирм в 2001 году, тем не менее, планирует увеличивать объемы строительства.
Потребность в новом жилье остается на достаточно высоком уровне, однако постоянно растут и требования покупателей. Уровень предложения существенно выше реального спроса, в результате конкуренция среди строительных фирм обостряется. В связи с этим следует ожидать обострения ценовой конкуренции в районах с избыточным предложением, а также конкуренции по качеству при сопоставимых ценах на жилье. Большое значение в глазах потребителя приобрели такие ранее несущественные конкурентные преимущества, как стеклопакеты, остекленные лоджии, охраняемый подъезд, близость строящегося дома к будущей станции метро и т.д.
По мнению некоторых специалистов строительного рынка действия петербургских застройщиков не скоординированы, что приводит к дисбалансу предложения. Популярность той или иной зоны у покупателей приводит к тому, что строители приобретают права на застройку участков, расположенных практически вплотную, и в одно и то же время предлагают квартиры на продажу. Наиболее очевидно эта тенденция прослеживается в северной части Приморского района, вдоль Морской набережной Васильевского острова и в некоторых других районах города. Если попытаться заглянуть на несколько месяцев вперед, стоит отметить, что при нынешнем уровне платежеспособности населения, при практически полном отсутствии условий для ипотеки, рынок не сможет принять такое количество строящегося жилья и необдуманная политика раздачи пятен под застройку не приведет ни к чему хорошему.
На протяжении последних нескольких лет прослеживается тенденция к поэтапному росту объемов жилого строительства. Крупные застройщики собираются и дальше наращивать объемы, например, «Петербургстрой» в 2000 году ввел в эксплуатацию шесть жилых зданий общей площадью около 50 тыс. кв. м, а план предприятия на 2001 год  — 115 000 кв. м.; фирма «ЛЭК» в 2000 году также сдала госкомиссии шесть домов общей площадью 56,8 тыс. кв. м, в 2001 году будет построено около 100 тыс. кв. м.
В то же время резкого роста доходов населения ожидать не приходится, соответственно, уровень спроса не увеличится. В результате произойдет либо затоваривание на рынке жилищного строительства, либо вытеснение более крупными конкурентами мелких, о чем свидетельствует наметившаяся тенденция объединения строительных фирм в ассоциации и союзы.

Тем не менее, в ближайшее время кризис перепроизводства первичному рынку Санкт-Петербурга пока не грозит, так как, несмотря на продолжающийся рост цен, спрос на жилье пока остается стабильным.

Предложение жилья

На январь 2001 года в активной стадии строительства находилось порядка 170 домов. По сравнению с первым полугодием 1999 года произошло территориальное перераспределение предложения, которое выразилось в том, что в конце 1999 и в течение 2000 года строители стали предлагать меньше жилья в Центральном районе, на Васильевском острове и Петроградской стороне. По информации на ноябрь 2000 года наибольшее количество квартир предлагается в Приморском районе, на его долю приходится около 30% предложения (диаграмма 2).
Доля строительства типового жилья особенно сильно возросла в Приморском районе в основном благодаря чрезвычайно большой доле квартир кирпичной новостройки, следом в порядке убывания количества предлагаемых квартир идут Выборгский, Невский, Фрунзенский и Калининский районы.

Спрос и предложение на жилье разных типов также крайне несбалансированны  — доля строящихся кирпичных домов больше доли панельных, в то же время в большом объеме востребовано дешевое панельное жилье. Сложившаяся рыночная конъюнктура провоцирует острую конкуренцию панельного жилья и затоваривание рынка кирпичным.

Спрос

Трудности рынка строящегося жилья, обострившиеся к концу 2000 года, привели к закономерному оттоку покупателей на вторичный рынок. Причем наиболее заметно это коснулось самой бедной части покупателей. Известно, что в секторе нового строительства можно купить квартиру на 10-20% дешевле той, которую предложат на вторичном рынке. Однако при покупке квартиры по демпинговой цене на первичном рынке существует реальный риск оказаться в числе пострадавших. Осенью прошлого года это привело к тому, что многие покупатели стали искать жилье на изначально более дорогом вторичном рынке.
Тем не менее, спрос на новое жилье в общем объеме составляет порядка 30% и, несмотря на сложную ситуацию, эксперты прогнозируют, что он может вырасти в 2001 г. до 35% в связи с возможностью оплаты квартиры в рассрочку и недостатком качественного жилья на вторичном рынке (диаграмма 5).

Необходимо обратить особое внимание, что в большинстве источников под спросом понимаются не первоначальные запросы потребителей, а та условная точка, в которой спрос встречается с предложением. Выражаясь более конкретно, практически все таблицы и графики, отражающие состояние спроса, строятся на основе информации по совершенным сделкам. На самом деле, запросы покупателей могут быть несколько иными, а сложившаяся картина возникла из-за того, что на рынке не было представлено достаточного количества подходящих квартир, либо покупатель решил купить квартиру, в которой больше комнат, учитывая то, что метраж, а, соответственно, и стоимость квартиры незначительно отличается от искомого варианта. Удельная цена одной комнаты в такой квартире будет ниже.

Территориальные предпочтения Территориальные предпочтения покупателей жилья во многом обусловлены сложившейся в Петербурге географией строительства. Северные районы города, такие как Приморский и Выборгский, устойчиво лидируют,  — на них приходится около 30% спроса. Тем не менее, между спросом и предложением в Приморском районе существует ярко выраженный дисбаланс  — остается неудовлетворенным спрос на дешевое панельное жилье. В этом районе большая часть строящихся объектов  — кирпичные здания.
Также абсолютно не удовлетворен спрос на жилье, строящееся в престижной части Московского проспекта. Традиционно не пользуются спросом Красносельский и Красногвардейский районы.
Однако по различным данным аналитиков примерно пятая часть потенциальных покупателей жилья до сих пор не определилась со своими предпочтениями по территориальному расположению покупаемой квартиры, что говорит о возможности успешного продвижения новых районов застройки.

Предпочтения по типу квартир Динамика предпочтений покупателей по типу квартир выглядит следующим образом. В первой половине 1999 года население ориентировалось на более дешевое жилье, что выражалось в повышенном интересе к малогабаритным квартирам: в первую очередь, однокомнатным, однако, ввиду дефицита однокомнатных квартир спрос переместился на двухкомнатные. Таким образом, к концу 2000 года структура спроса изменилась: доля, приходящаяся на двухкомнатные квартиры, возросла, спрос на однокомнатные, соответственно, снизился. В то же время реализовывается отложенный спрос на крупные покупки,  — стала расти доля спроса на трехкомнатные квартиры.

Специфика элитного жилья Структура спроса на квартиры в историческом центре имеет свою специфику. Среди недвижимости исторической застройки Петербурга в общем объеме продаж лидируют трехкомнатные квартиры  — около 30-35% (до кризиса: 35-40%). Четырехкомнатные квартиры не уступают в популярности двухкомнатным, составляя по 25% (до кризиса по 30%) от общего объема продаж, многокомнатные — 10%, и только около 5% приходится на 1-комнатные квартиры.
Количество сделок по элитному жилью по сравнению с предыдущими 4 месяцами выросло почти на 30%. Однако их доля в общем объеме сделок не превышает 8%.
Продолжают пользоваться спросом квартиры площадью 80-150 кв. м. Спрос на квартиры после качественного ремонта остается низким даже на фоне общего увеличения количества сделок.
Исходя из прогнозов на 2001 год рыночная конъюнктура в секторе элитного и высококомфортного жилья ухудшаться не будет: доля дорогого жилья в общем объеме платежеспособного спроса остается постоянной (3  — 5%), сейчас примерно на 15 объектах в престижном центре идут работы. А вот в дальнейшем ситуация будет обостряться, так как предложение намного превышает спрос: к классу элитных и высококомфортных можно отнести 20% строящихся объектов. В определенной степени обострение ситуации связано с оттоком клиентов из центральных и исторических районов города, где находится практически весь объем элитного предложения, в таун-хаузы, коттеджи и зеленые зоны города. Тем не менее, цены на элитное жилье пока стабильны. Большей частью это связано со значительной долей сданных или готовящихся к сдаче домов.

Ценовая ситуация

С середины лета 2000 года на первичном рынке наметился рост цен на типовое жилье, чему способствовало увеличение цен на материалы, увеличение тарифов на электроэнергию и теплоснабжение, транспортные перевозки и сложившаяся конъюнктура рынка в целом.
О грядущем росте цен на жилье многие аналитики, отмечая их относительную стабилизацию, говорили еще в начале года, но цены на протяжении всего полугодия продолжали снижаться.
Средние цены предложения на первичном рынке в течение 2000 года держались на уровне 320  — 330 долл./кв. м., и только в последнем квартале наметился рост цен до 350 долл. (диаграмма 7).

На основании последних данных можно говорить о новой тенденции: начался этап постепенного роста цен на строящееся жилье, что вызвано в числе прочих факторов и ростом реального платежеспособного спроса со стороны «среднего» класса. На конец 2000 года можно констатировать факт практически равномерного увеличения цен по всем районам типовой застройки (диаграмма 8).

Невысокие темпы роста цен на строящееся жилье обуславливаются несколькими причинами:

• во-первых, у некоторых застройщиков еще осталась возможность держать низкие цены за счет полученных на льготных условиях участков земли, и это сдерживает рост рынка, а, следовательно, снижает доходы у остальных застройщиков;
• во-вторых, продолжают демпинговать субподрядчики, с которыми девелопер рассчитался жильем, вследствие чего им выгоднее получить наличность как можно быстрее; в-третьих, увеличивать цены в соответствии с темпами роста стоимости строительства
• девелоперы не могут, так как на конъюнктуру рынка существенно влияет фактор платежеспособного спроса, темп роста которого значительно ниже желаемого.

В разрезе количества комнат в квартире наблюдается снижение цены за кв. м. типового жилья с увеличением числа комнат в квартире благодаря большему спросу на квартиры с малым числом комнат. Но эта тенденция действует только на сегменте одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Напротив, квартиры с числом комнат четыре и более в типовых домах значительно дороже, так как они пользуются спросом у потребителей, ориентирующихся больше на качество продукта, чем на его стоимость (диаграмма 9).

Прогноз изменения ценовой ситуации на 2001 год

По приблизительным оценкам, себестоимость 1 кв. м. в строящемся доме (типовая панель) на сегодняшний день составляет 240  — 250 долл., еще около 40-50 долл. уходит на накладные расходы компании, налоги, рекламу и продвижение, развитие и подготовку новых проектов, сюда же включена прибыль. В итоге получается сумма порядка 290 долл./кв.м. Таким образом, в условиях, близких к нулевому уровню рентабельности, продажа строящегося типового жилья по цене ниже указанной суммы практически невозможна без убытков для застройщика. Если принимать за уровень нормальной прибыли уровень прибыли застройщиков до августа 1998 года, который составлял 15-20%, то средняя цена продажи кв. м. типового жилья (панель) в ближайшее время должна выйти за уровень 350 долл.
Прогнозируя развитие ценовой ситуации можно предположить следующий уровень цен на кирпичные дома в юго-западной части Санкт-Петербурга (диаграмма 10).

Заключение

В данный момент на рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается тенденция к дальнейшему росту объемов строящегося жилья. Ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток, поэтому с начала 2001 года ожидается постепенное повышение стоимости квартир на первичном рынке; минимальная стоимость квадратного метра в скором времени составит 400 долларов. В то же время руководителям строительных организаций не следует забывать о довольно низком уровне платежеспособности населения, а также о том, что в настоящее время увеличения объемов спроса на строящееся жилье не предвидится.

Исследовательская компания Infowave
«Практический маркетинг» №4, 2001